Succession : pourra-t-on vraiment vendre un bien sans l’accord de tous les héritiers en 2027 ?

Une information largement relayée sur les réseaux sociaux affirme qu’à partir du 1er janvier 2027, une majorité d’héritiers pourra décider de vendre un bien immobilier hérité malgré l’opposition de l’un d’entre eux. Présentée comme une nouvelle réforme des successions, cette affirmation est trompeuse. Une procédure permettant de vendre un bien indivis sans l’accord de tous existe déjà depuis plusieurs années. Une loi adoptée en 2026 a bien fait évoluer les règles, mais elle n’instaure pas le mécanisme annoncé pour janvier 2027.

Une maison de famille héritée à plusieurs, trois enfants qui souhaitent vendre et un quatrième qui refuse : la situation est loin d’être exceptionnelle. Et lorsqu’un désaccord s’installe, une succession peut rester bloquée pendant des mois, voire des années.

C’est probablement ce qui explique le succès d’une information circulant actuellement sur les réseaux sociaux : à compter du 1er janvier 2027, les héritiers « majoritaires » pourraient, selon certaines publications, imposer la vente d’un bien aux autres membres de la succession.

En réalité, les choses sont plus nuancées.

Non, il n’existe pas de nouvelle règle générale applicable au 1er janvier 2027

À ce jour, les textes officiels consultés ne font apparaître aucune réforme générale entrant en vigueur le 1er janvier 2027 qui permettrait soudainement à une majorité d’héritiers de vendre librement un bien immobilier malgré l’opposition d’un autre.

En revanche, le droit français prévoit déjà un mécanisme permettant, dans certaines conditions, de vendre un bien détenu en indivision sans obtenir l'accord de tous ses propriétaires.

Ce dispositif figure à l’article 815-5-1 du Code civil.

Celui-ci prévoit que la vente d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire à la demande d’un ou plusieurs indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis. La version actuellement applicable de cet article est en vigueur depuis le 1er janvier 2020.

Autrement dit, ce mécanisme n’apparaîtra pas en 2027 : il existe déjà.

Attention : ce n’est pas la majorité des héritiers qui compte

C’est l’un des points les plus importants, et aussi l’une des principales sources de confusion.

La loi ne parle pas des « deux tiers des héritiers », mais des deux tiers des droits dans l’indivision.

La différence est considérable.

Prenons une succession comprenant une maison détenue à parts égales par quatre enfants. Chacun possède 25 % du bien. Si trois enfants souhaitent vendre, ils représentent ensemble 75 % des droits indivis : le seuil des deux tiers est donc dépassé.

En revanche, le nombre de personnes ne suffit pas toujours à déterminer la majorité. Les héritiers peuvent détenir des quotes-parts différentes.

Service-Public rappelle précisément que la majorité des deux tiers des droits indivis et la majorité des deux tiers des héritiers peuvent être différentes.

Il est donc incorrect d’affirmer simplement que « la majorité des héritiers peut vendre ».

Peut-on alors vendre directement sans la signature de l’héritier opposé ?

Non.

Détenir au moins deux tiers des droits ne permet pas aux autres héritiers de prendre seuls rendez-vous chez le notaire et de signer immédiatement la vente.

Pour la vente d’un bien immobilier indivis, l’unanimité reste en principe requise. Service-Public classe d’ailleurs la vente ou la donation d’un bien immobilier parmi les actes les plus importants pour lesquels l'accord de tous les indivisaires est normalement nécessaire.

L’article 815-5-1 prévoit toutefois une procédure permettant de dépasser un blocage.

Les indivisaires possédant au moins deux tiers des droits doivent d’abord faire connaître devant un notaire leur intention de vendre.

Le notaire dispose ensuite d’un mois pour signifier cette intention aux autres indivisaires.

Lorsqu’un héritier s’oppose à la vente, ou ne répond pas dans un délai de trois mois après la signification, le notaire établit un procès-verbal constatant le désaccord.

L’affaire peut alors être portée devant le tribunal judiciaire.

C’est donc le juge, et non la seule majorité des héritiers, qui peut permettre de passer outre au refus.

Le juge n’autorise pas automatiquement la vente

Même lorsque les deux tiers des droits indivis sont réunis, la vente n'est pas automatique.

L’article 815-5-1 prévoit une intervention du tribunal. La procédure aboutit, lorsqu'elle est autorisée, à une aliénation réalisée selon les modalités prévues par le Code civil ; la décision est ensuite opposable à l’indivisaire qui n’a pas donné son consentement.

Il existe par ailleurs des exceptions au mécanisme des deux tiers, notamment dans certaines situations de démembrement de propriété ou lorsqu’un indivisaire se trouve dans certains régimes particuliers prévus par le Code civil.

Impossible donc de résumer la règle par : « trois héritiers contre un peuvent vendre ».

Alors, qu’est-ce qui a réellement changé en 2026 ?

C’est probablement ici qu’une partie de la confusion est née.

Une loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, intitulée « loi visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes », a effectivement modifié plusieurs règles relatives aux indivisions et aux successions. Elle a été publiée au Journal officiel du 8 avril 2026.

Parmi ses dispositions figure une modification importante de l’article 815-6 du Code civil.

Depuis le 9 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut, dans le cadre des mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis.

Cette évolution est bien réelle.

Mais là encore, elle ne signifie absolument pas qu’un héritier peut décider seul de vendre une maison familiale dès qu’il le souhaite.

Le texte s’inscrit dans les pouvoirs du juge lorsqu’une mesure urgente est requise par l’intérêt commun. L’intervention judiciaire demeure donc centrale.

Et surtout, cette disposition est entrée en vigueur en avril 2026, et non le 1er janvier 2027.

Une autre règle des deux tiers a également été modifiée

La loi du 7 avril 2026 comporte également un dispositif faisant expressément référence à des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

Mais il concerne un régime particulier prévu par la loi du 6 mars 2017 relative à l’assainissement cadastral et aux situations dans lesquelles la propriété a notamment été établie par un acte de notoriété.

Le texte prévoit dans ce cadre une procédure faisant intervenir un notaire, la notification du projet aux autres indivisaires et différentes mesures de publicité.

Là encore, transformer cette disposition particulière en une règle générale applicable à toutes les successions serait incorrect.

Pourquoi cette rumeur paraît-elle crédible ?

Elle mélange plusieurs éléments parfaitement réels.

Il existe bel et bien une règle des deux tiers des droits indivis.

Il existe bel et bien une loi récente visant à faciliter la sortie de certaines indivisions.

Et il existe désormais une disposition permettant au juge, dans certaines situations urgentes, d’autoriser un indivisaire à conclure seul la vente.

Mis bout à bout et simplifiés à l’extrême, ces éléments peuvent facilement devenir sur les réseaux sociaux :

« À partir de 2027, la majorité des héritiers pourra vendre sans l’accord des autres. »

Mais juridiquement, cette formulation change profondément le sens des textes.

Un héritier peut-il donc toujours bloquer une vente ?

Il peut refuser de donner son accord, mais cela ne signifie pas nécessairement que le bien restera définitivement invendable.

Lorsqu’au moins deux tiers des droits indivis souhaitent vendre, la procédure prévue par l’article 815-5-1 peut permettre de demander l’autorisation du tribunal.

D’autres mécanismes judiciaires existent également.

L’article 815-5 du Code civil permet par exemple à un indivisaire d’être autorisé par la justice à passer seul un acte nécessitant normalement l’accord d’un autre indivisaire lorsque le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

Et depuis avril 2026, l’article 815-6 prévoit expressément la possibilité pour le président du tribunal judiciaire d’autoriser, dans le cadre des mesures urgentes nécessaires à l’intérêt commun, un indivisaire à conclure seul un acte de vente.

Le droit prévoit donc plusieurs possibilités pour sortir d’une situation de blocage.

Mais aucune ne revient à donner un pouvoir absolu à la « majorité des héritiers ».

Exemple : quatre enfants héritent d’une maison

Imaginons une maison héritée à parts égales par quatre enfants.

Chacun possède 25 %.

Trois veulent vendre et le quatrième souhaite conserver la maison.

Les trois premiers détiennent ensemble 75 % des droits indivis. Ils dépassent donc le seuil des deux tiers prévu par l’article 815-5-1.

Cela ne leur permet cependant pas de signer immédiatement une vente sans leur frère ou leur sœur.

Ils devront engager la procédure prévue par le Code civil devant notaire. Si le quatrième héritier maintient son opposition, le tribunal pourra ensuite être saisi.

La différence est essentielle : la majorité ouvre une procédure permettant de demander une vente malgré l'opposition ; elle ne remplace pas à elle seule le consentement de l'héritier récalcitrant.

Ce qu’il faut retenir

Il n’existe donc pas, à ce jour, de nouvelle règle générale faisant du 1er janvier 2027 la date à laquelle une majorité d’héritiers pourrait commencer à vendre un bien sans l’accord des autres.

La réalité est à la fois plus ancienne et plus complexe.

Depuis plusieurs années, les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal d’autoriser la vente d’un bien indivis malgré le refus d’un autre propriétaire.

Une réforme adoptée le 7 avril 2026 a parallèlement renforcé les possibilités d’intervention du juge dans certaines situations de blocage ou d’urgence.

Mais entre « pouvoir demander au juge d’autoriser une vente » et « pouvoir vendre parce qu’on est majoritaire », il y a une différence juridique majeure.

Avant de considérer qu’un héritier peut être écarté d’une vente, il faut donc regarder la répartition exacte des droits dans la succession, la nature du bien, l’existence éventuelle d’un démembrement et surtout la procédure juridique applicable.

En résumé : non, le 1er janvier 2027 ne donnera pas soudainement carte blanche aux héritiers majoritaires. Le droit permet déjà de débloquer certaines indivisions, mais sous conditions et, dans les situations conflictuelles, avec l’intervention du juge.